新米★サラリーマン大家さん日記　（収益不動産投資術）

うどんさんコメントありがとうございます。


そうですね、エアコンや食洗器は必要な時代なのかもしれません。分譲の新築には食洗器は標準です。

賃貸でまだ食洗器は一般的ではないのかも知れませんがこれからは一般的な設備になるかも知れません。


浄水器はまだ今の賃貸市場では見かけませんし、それを条件に家賃ＵＰや空室率の改善につながるアイテムとまでは言えないですね。



大家さん業もサービス業だと考えていろいろなサービスを提供する必要があります。


毎月お家賃を貰い、部屋というサービスを提供していると言えば少し大げさかもしれませんが、毎月の家賃は決して安くない金額です。


入居者のニーズは時代とともに変換します。


立地、環境だけではなくシステムキッチンやエアコンの設置など変わってきました。


今やワンルームなどの単身者用にエアコンは必須アイテムです。狭い電気コンロのキッチンも敬遠されます。


バブルのころに大量に作られた三点ユニットは人気がありません。


時代に取り残されない大家さんを目指しましょう。



金持ち父さんを目指す−お金と自由を手に入れるＴＯＰ

めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
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不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資

私は不動産売買の仲介の仕事をしていますが、私の働くお店は賃貸の管理・仲介もしています。

私のとなりの席のおばちゃんが一人で賃貸管理を中心に営業をしています。


大手チェーン店の入居者をあっせんする仲介がメインではなく、オーナーさん相手の賃貸管理がおもな仕事です。


いつもとなりの席で、賃貸のクレームやお客さんのとのやりとりを聞いていますが、やはり賃貸は大変そうだ！！と感じます。


売買は契約件数も少なくクレームになることの少ない仕事ですが、賃貸の管理をしていると実に、身勝手なオーナーや入居者の話を聞きます。


幸い私の所有する物件の入居者さんたちは、トラブルや滞納などなにもありませんが、大家さんとして物件数が増えれば当然、トラブルを経験することになることを覚悟しなければいけません。


退去時の敷金返還の問題で最近もクレーム処理をしていました。


入居者が部屋を雑な使い方していたため、汚れや壁の傷など、故意過失による損傷が激しかったことと、オーナーの許可を得ずに壁に穴をあけ食器洗い機を設置し、その工事が適当だったため水漏れを起こしていたり、自分で取り付けたエアコンをそのままにしていたりと、もめにもめた退去でした。


最終的にはリフォームなどで80万ほど必要でしたが、預かっていた敷金40万を返還しないということで決着しました。


もしこの物件で敷金を預かっていなければ、もっともめていたかも知れません。


このようなわずらわしいことが嫌いな方は物件管理はプロに任せましょう。。。



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jjさん、たけきょさんコメントありがとうございます。


不動産投資はわからないことだらけです。

プロである私自身もまだまだ知らないこと、経験していないことがたくさんあります。


購入前にすべてを知ることは不可能です。

その中で、成功のための見極める方法を身につける必要があります。


実際、大家さんとして実務経験をして初めて知ることがたくさんあります。


経験は現場でしか手に入りません。


勇気をもって行動し、不動産を手に入れましょう。



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jjさんご質問ありがとうございます。

＞質問なのですが、購入しようと思っている物件の
＞運用履歴(今までの家賃の推移とか入居者の情報)は仲介業者に言えば調べて
＞くれるのでしょうか？

＞自分で調べる方法とかありますか？



基本的には過去にさかのぼっての調査は難しいと思います。

現在の入居率や家賃などの資料は仲介している業者にいえばもらえますが、過去の情報まで調べている仲介業者はいないと思いますし、売主のオーナー自身もそこまでデータとして残しているかは疑問が残ります。


家賃の振込や過去の賃貸借契約書を調べてもらえばわかるとは思いますが、通常の場合そこまで調べることはありません。


それに、新しく購入する物件の過去を調べても意味のないことだと感じます。


同じ調べるのであればこれからの将来について調査する方が現実的など思います。


過去の家賃や入居率を知ったとしてもあまり参考にはなりません。収益不動産を売却する人のほとんどが大家さんとして失敗した人です。


その失敗した人のデータを参考にしても意味のないことではないでしょうか。


現在の入居者の情報なども個人情報保護が厳しくなった今はなかなか詳しくは教えてくれない時代になりました。


規模がある程度大きな一棟ものになると一件や二件の滞納や不良入居者がいることは覚悟しておく必要があります。


大家さんとしては避けては通れない問題です。


問題を避けるのではなく、解決する方法を学んだでください。



私のメインホームページ　めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー　にいろいろな解決方法を紹介しています。



自分自身で他人の所有物の過去のデータを調べる方法はありません。所有者本人に聞くしかありません。


過去にとらわれるのでなく、現在と少し先の未来を見てください。


家賃相場は最寄りの賃貸専門の不動産屋に聞けば簡単に調査することができますし、その地域が人気のエリアがどうかは土地勘があればだいたいのイメージができると思います。


私が自分の知っている地域でしか不動産投資をしないのは土地勘を大切しているからです。


この駅であれば、どの程度人気があり、都心までの交通の便などが簡単に推測することができる地域のみを投資対象エリアとしています。



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毎年のことですが、この季節がきました。。。


固定資産税と都市計画税の納税通知書が届きました。


いつも忘れた頃にやってきます。


今年は4件分の納税通知書です。四件でなんと、、、20万円！！もの固都税です。


いつもは物件ごとに別々で通知書が来ていました。


あらたに、北区で1件。淀川区で1件を購入したため、北区は北区でまとめられた通知書で合計金額で納付しなければいけません。


いままでは合計金額はあまり意識しませんでしたが、、、。


あらためて合計金額をみると多いですね。。。



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3/31（月）　玄関の引き戸の鍵もぎりぎり間に合い、無事交換し、勝手口と玄関扉の両方の新しい鍵を渡すことができました。


最初は、礼金ゼロでしたので鍵の交換はしないことを伝えていましたが、30代の若い女性と小学4年生の女の子の二人暮らしですので、防犯上のことも考え鍵の交換をすることにしました。


金物屋で鍵のシリンダーのみを購入し、自分で取り換えすれば数千円から数万円程度の費用で交換できますので、大家の責任としても、やはり交換すべきだと思いました。


今回は、勝手口の鍵、一か所のシリンダーが3,360円

玄関の鍵、二か所のシリンダーで9,450円


でした。


ドライバー一本あれば簡単に交換できますので、数万円の手間賃を鍵やさんに払うのであれば、自分で交換したほうが安くできますよ。



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