新米★サラリーマン大家さん日記　（収益不動産投資術）

じゅんさん、コメントありがとうございます。










今回購入した不動産の写真です。





物件3,900万円で現在は満室のため、購入後は賃貸借契約のオーナーチェンジの案内を送付し、12月分の家賃の振込先変更の案内を送付すれば終わりますので楽チンです。





空室があると、満室にするために努力が必要ですが、以前から所有している物件と今回購入したこの物件の合計11室が満室のため、とても気分が楽です。





物件の概要や詳細は、下記の私のメインホームページにて公開しています。
↓↓↓

６件目の不動産の詳細

都心部の一棟ものアパート・マンションの投資用不動産は二極化しつつあります。




この金融機関の締め付けによりローンが通りづらくなったことと、株下落に伴う金融不安とのダブルパンチで買い控えが起こっています。



一億円以上の大型収益物件は、大阪市内の駅近、築浅物件が表面利回り14％なんてものまで出回っています。一年前であれば7％とかで取引されていたような物件です。




10％程度の利回りでは売れません。一億円以上の大型収益不動産を買える人が少ないせいです。




しかし、3,000〜5,000万円の小型の一棟もの物件は好調です。





築年数も20年ぐらいたっている物件が、表面利回り11〜12％に値段を落とすだけで売れています。






二極化が始まっています。





5,000万円までの小型一棟ものアパート・マンションは、現金で購入する人もいますし、1,000万円以上現金を持っているサラリーマン大家さんが勇気を振り絞って購入できる、ぎりぎりの金額帯でもあり、融資を受けて購入しています。




違法物件でも、借りる人の属性が良ければ、貸す金融機関はあります。

※属性とは、勤務先や勤続年数、年収などの個人の状態をいいます。





実際、私が目を付けていた物件や値段交渉が通らなかった物件が売れています。





私が3,000万円で買付けを入れ断られた不動産が3,200万で交渉がまとまりそうだ。





と昨日連絡がありました。「どうされます？」と聞かれましたが、もちろん「いりません」と答えました。





特に3,000万円台の一棟ものは、よく売れています。





新米★サラリーマン大家さん日記（収益不動産投資術）ＴＯＰ

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資
金持ち父さんを目指す−お金と自由を手に入れる

仕事で道を走っていると大きな空地周辺にこのような垂れ幕が掲げられていました。











空地周辺は２階建ての一般住宅が立ち並ぶ住宅地ですが、この空地は二車線の大きな交通量の多い道路に面しており、少し離れたところでは5階建てマンションなどいくつも建っています。




この立地を考える限り、なぜ？と思いましたが、住民の感情は私たち投資家にはよく理解できません。




大きな幹線道路沿いであれば、適法に大きな物件を建築できます。




どうして自分たちの権利だけを主張するのは私には理解できません。




違法建築などであれば、もちろん反対すべきですが、適法に物件を建築するのであれば、隣の土地に高層マンションが建築されるのは仕方がないことです。それが嫌であれば、一種低層地域と呼ばれる、10ｍ以上の建物が建築できない地域に一戸建てを購入すべきです。





少し建築基準法を勉強すればわかることです。





一生の大きな買い物である自宅を購入するのにそれぐらい勉強してもよいと思います。





自分の勉強不足を棚に上げ、自分の権利ばかりを主張する人間は私には理解できません。






以前、14階建てのマンションが5棟ある大規模マンションの隣に大手デベロッパーが15階建てのマンションを建築しようとしたとき、隣の古いマンションの住民たちが建築反対運動をしていました。



自分たちの敷地やベランダに建築反対の横断幕をかけていました。仮に建築が完了し物件を販売したとしても、その物件の途中の道に建築反対の横断幕を見れば、誰がその物件を購入するのでしょうか。





反対運動の理由は、「交通量が増える」みたいなよくわからない理由で反対運動をしていました。





日当たりや風通しなどは、立派な権利だとは思いますが、隣の土地は他人の土地です。その土地をどのように使用するかも立派な権利です。




日当たりなどの権利を守りたいのであれば、そのような条件の土地を購入するばいいだけなのに、自分の勉強不足を棚にあげてのこれらの反対運動は私には理解できません。





副業・兼業でお金持ち大家さんになる

へろさん、ご質問ありがとうございます。

＞もし、管理人さんが業者さん側の人間だったらどう思いますか？

＞やっぱり手に入れたいって思います？

＞それとも今回は高すぎって見送りますか？

＞でも、修繕がかなり必要な物件でそれなりに値段がするものを購入する人って

＞いるんでしょうか？そこらへん気になります。




投資家、大家さんとしては、この物件はパスです。



20戸中10戸入居で、月収家賃が40万、　現況表面利回りが9.6％


満室予想家賃が80万として、19.2％　と高利回り物件になります。



立地条件の一種低層地域の住宅街にあり、静かで最寄り駅も10〜12分ぐらいでぎりぎり徒歩圏内ですし、大阪府堺市はシャープの工場の移設などにより、人口増加が見込まれています。



立地条件はまずまずです。




しかし、私ならこの値段では買わないです。



値段が高すぎますね。シロアリや建物の修繕リフォーム代を考えれば、リスクが高いです。




それと、分譲用地として、入居者を立ち退かせ、建物を解体し、新築で再販売するにも、値段が高過ぎで、業者さんは手を出さない物件です。




そうすると、個人の投資家へ向けての販売になります。




最初、地主さんから売却の依頼が来たときに、興味を持ち条件次第では、、、と考えましたが、この価格では手を出しません。




この物件が隠し持った力はあると思っています。きちんとリフォームすれば、満室経営も可能だと思います。現況の間取りでは難しいですが、ひと部屋ひと部屋に25�u以上の広さがありますので、リフォームの工夫次第では、面白い物件へと変わる可能性はあります。



資金にゆとりのある方には面白い物件だと思います。




現金の資金が潤沢になり、サラリーマン大家さんには少しリスクが高い物件ですね。



満室予想利回りは、あくまで予想ですので注意が必要です。



物件資料などにも、この満室予想利回りが記載されていますが、あくまで、リフォームに資金を投入し、想定の家賃で貸せた場合の利回りですので、この数字をうのみにするのは危険です。



気を付けてください。




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２００６年１２月に購入した自宅用マンションの購入日記をＵＰしました。

３件目　⇒　自宅マンションの購入日記です。

３件目に手に入れいた不動産の記録です。

通常の取引・売買にて購入しました。その購入の過程を記録したページを作りましたので、不動産の取引の流れなどの参考にしてください。


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２件目の通常取引・売買購入物語ページを追加しました。

投資用不動産の２件目を手に入れた方法を実録、日記風に紹介しています。

２件目の不動産は通常の取引・売買で購入しましたので、不動産購入の流れなども紹介しています。

競売ほど難しくなく、誰でも投資用不動産を手に入れることが可能ですので参考にしてください。


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みすたさん、ninさん　コメント、ご質問ありがとうございます。


＞質問なのですが、今回取得されたのも含め結構、築年数が経過しているものを
＞取得されていますが、その辺の基準とか注意している点とかありますか？
＞今後の参考にしたいと思いますので、よろしくお願いいたします。


私も古い不動産が大好きなわけではありません。（笑）

投資用不動産を選んで行くうちに自然とそうなってしまいました。


私の条件は、

1、現金で購入できる少額の不動産
2、利回り12％以上
3、交通アクセスのよい都心
4、駅10分以内


私が購入した4件の不動産は、大阪でも一番人が集まる「梅田」がある　

大阪市北区に２件と、その北側に隣接する淀川区に２件です。

立地だけで言うと、一等地と呼べる場所だと考えています。

しかも駅まで一番遠い物件でも8分です。


これだけ立地がよい不動産を少額の現金で購入しようと思うと自然と築年数が古くなります。


もう少し地方で、築年数の新しい不動産も考えましたが、今のところは購入していません。


築年数が古いマンションの今後の問題点として、

1、老朽化による入居率の悪化
2、スラム化
3、建て替え問題


入居率の悪化に関しては、立地のよい不動産を購入することと、管理がきちんとされているマンションを購入することで回避できます。

実際私が購入している、築32年のマンションをご覧ください。外壁の塗装やエントランスの修繕、エレベーターの入れ替えなど、定期的な修繕、メンテナンスをおこなった結果、すごくきれいな状態を保っています。

入居率も100％です。リフォーム後1週間で入居者が決まったぐらいきれいなマンションです。


スラム化の問題ですが、これも立地条件のよい不動産を購入することと、管理がきちんとされているマンションを購入することで回避できます。

便利できれいなマンションには、みんなが住みたいと思いますし、売りに出されてもすぐに次の買主がきまり、所有者が入れ替わります。


一番の問題は将来の建て替えの問題だと考えています。

将来のことまで予測は不可能ですので、リスク回避の方法を考えています。

現金で購入することにより、長期のローンを組むことがありません。

利回りの良い不動産を購入することで、早期に投資資金の回収ができる不動産にしか投資をしていません。

一件目の不動産は約６年で投資金額の全額を回収できる予定です。すでに２年半が経過していますので、あと３年半で回収できます。

投資資金さえ回収してしまえは、利益が確定します。かりに建て替えになった場合でも、損をすることはなくなります。


ただ、コンクリート造のマンションが30年や40年で建て替えをしなければいけないぐらい、老朽化するとは考えられません。

きちんと管理、修繕さえできていれば、構造的には50〜60年はもつといわれています。


以上のような理由から、私は、築年数の古いコンクリート造のマンションは危険な投資とは考えていません。


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めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

大阪市淀川区　最寄り駅徒歩5分、区分所有マンション

44.00�u、１ＬＤＫ、７階建ての６階部分、南西角部屋、南向きベランダ、築32年

購入価格　550万円
その他諸経費　30万円
リフォーム代　未定
管理・修繕費　12,375円


相場家賃　75,000　〜　82,000円
敷金・礼金　30〜50万円

募集する予定の家賃は　78,000円、礼金のみ35万円、の条件を考えています。



78,000円で入居者がきまった場合の予想、純利回り（実質利回り）は

78,000　−　12,375　＝　65,625　×　12　＝　787,500　÷　5,800,000　＝13.57％


利回りは、13.57％になります。


リフォームなしの計算ですので、仮にリフォーム代が20万の場合

78,000　−　12,375　＝　65,625　×　12　＝　787,500　÷　6,000,000　＝13.12％

40万の場合、

78,000　−　12,375　＝　65,625　×　12　＝　787,500　÷　6,200,000　＝12.70％


築年数の古さを考えると、12.70％がぎりぎりの利回りです。


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めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

7/30日（月）　無事不動産の決済、引き渡しが完了しました。

リフォームをどうするかをまだ決めていません。。。

うーん、、、。８月の夏の時期は、売買も賃貸も不動産が停滞する時期です。

リフォームの職人さんもお盆休み入りますので、お盆までにはリフォームを完了したいのですが、いまだにリフォーム内容を決めていません。

また、不動産の詳細はお伝えします。


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めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

たまこさん、ちこさんコメントありがとうございます。

今月、７月が決済ですので、所有権が移転すれば詳細を公開したいと思います。

リフォームの手配と入居者の募集と忙しくなりそうです。

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めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー