新米★サラリーマン大家さん日記　（収益不動産投資術）

2010年　月々100万のキャッシュフローを得て、引退する！！　です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　それまでの、プロセスをお伝えします。現在の進行状態

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へろさんご質問ありがとうございます。



修繕積立金ですが、通常の取引・売買不動産でしたら、仲介をしてくれる不動産屋さんに聞けばすでに調査していると思いますので教えてくれます。


不動産屋さんがまだ調査していないときでも遠慮せず、調べてあとで教えてくれるように伝えましょう。


仲介の営業マンは契約までには必ず調べなければいけない項目ですので、遠慮する必要はありません。



競売物件の場合は、裁判所の資料（三点セット）の評価書を見れば金額が記載されていますので、確認してください。


不動産投資で成功するためには総合的な判断能力が必要です。



金持ち父さんを目指す−お金と自由を手に入れるＴＯＰ

めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
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うどんさんコメントありがとうございます。


うどんさんの言うとおりですね。


外壁塗装などの大規模修繕をすれば、物件の売却価格は値上がりしますし、物件の寿命も延び、長期的に家賃収入を得ることもできますし、マンションの見た目は入居率にも影響します。


一時金などの大きな出費がない場合は、積極的に修繕をすべきだと思います。


しかし、すでに積み立てている修繕積立金では足りない場合は、問題が出てきます。


お金を出したくない所有者や、お金がない所有者など経済的な格差と価値観の違いにより計画がまとまらないケースもあります。


物件を購入する際は、すでに積み立てられている修繕積立金の金額と毎月の修繕費の金額を確認しましょう。


購入後思わない出費や修繕ができないことにより、物件価値が下落する可能性もあります。


しっかり運営されている自主管理マンションなら問題ありませんが、管理組合が機能していない小規模マンションの自主管理マンションは老朽化をただただ待つしか手がない場合なども考えられます。


購入前にきちんと調査しましょう。



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二件目に購入した不動産の大規模修繕中の写真です。


2007年夏に修繕積立金が値上がりし、今回の大規模修繕への費用にあてられました。





不動産の価値を維持し、家賃を長期にわたりもらうためには物件の維持は必要不可欠です。




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大家さん業のメリットはなにか？


こんな質問をよく聞きます。


私自身が実践して、思うことは、、、満室になれば、「なにもすることがなくなる」


と言うことです。。言い換えると「なにもしなくてもよい」



私は現在毎月25万円ほどの家賃収入を頂いていますが、おかげさまで4件中4件とも入居者さんがおり、満室経営です。


今、大家さん業では特になにもすることがなく、日々平和に過ごしていますが、毎月きちんと私の口座にはお家賃が振り込まれます。


以前までであれば、私がお家賃を振り込んで賃貸住宅に住んでいました。



私が大家さん業を拡大したり、人に勧めたりするのは、このためです。



きちんと管理さえできれば、何もしなくてもお金が手に入るからです。


何もしなくても手に入るお金　イコール　不労所得。


自分自身が働かなくてもお金が手に入れば、自由を得ることができ、その収入を無限に増やすことも可能です。


お給料をもらうために自分自身が一生懸命働かなくてはいけなければ、収入の額の上限や制約もあり、何より自分が本当にしたいことをする、時間がなくなります。


人の時間は永遠ではありません。


このことはすべての人がわかっているはずなのに、普段意識することは少ないと思います。



今私は、　お給料を毎月約25万円　　不動産からの家賃等の不労所得を毎月約25万円



いただいています。　




不労所得の額が100万円を超えれば、昼のサラリーマン卒業をしようと思っています。


愛する家族と一緒にいる時間や、本当にしたいことに時間を自由に使う人生を送りたいと思っています。



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２件目の区分所有マンションの大規模修繕工事が始まりました。


半年前に修繕積立金が4,000円値上げになりましたが、マンションの寿命や不動産の価値を維持するためには建物の修繕は必要不可欠ですので、値上げは仕方がない必要経費だと考えています。


マンションの外装の塗装の準備のために足場が組みたてられ目隠しの幕が張られました。


早く完成した物件が見たいですね。



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うどんさんコメントありがとうございます。


そうですね、エアコンや食洗器は必要な時代なのかもしれません。分譲の新築には食洗器は標準です。

賃貸でまだ食洗器は一般的ではないのかも知れませんがこれからは一般的な設備になるかも知れません。


浄水器はまだ今の賃貸市場では見かけませんし、それを条件に家賃ＵＰや空室率の改善につながるアイテムとまでは言えないですね。



大家さん業もサービス業だと考えていろいろなサービスを提供する必要があります。


毎月お家賃を貰い、部屋というサービスを提供していると言えば少し大げさかもしれませんが、毎月の家賃は決して安くない金額です。


入居者のニーズは時代とともに変換します。


立地、環境だけではなくシステムキッチンやエアコンの設置など変わってきました。


今やワンルームなどの単身者用にエアコンは必須アイテムです。狭い電気コンロのキッチンも敬遠されます。


バブルのころに大量に作られた三点ユニットは人気がありません。


時代に取り残されない大家さんを目指しましょう。



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私は不動産売買の仲介の仕事をしていますが、私の働くお店は賃貸の管理・仲介もしています。

私のとなりの席のおばちゃんが一人で賃貸管理を中心に営業をしています。


大手チェーン店の入居者をあっせんする仲介がメインではなく、オーナーさん相手の賃貸管理がおもな仕事です。


いつもとなりの席で、賃貸のクレームやお客さんのとのやりとりを聞いていますが、やはり賃貸は大変そうだ！！と感じます。


売買は契約件数も少なくクレームになることの少ない仕事ですが、賃貸の管理をしていると実に、身勝手なオーナーや入居者の話を聞きます。


幸い私の所有する物件の入居者さんたちは、トラブルや滞納などなにもありませんが、大家さんとして物件数が増えれば当然、トラブルを経験することになることを覚悟しなければいけません。


退去時の敷金返還の問題で最近もクレーム処理をしていました。


入居者が部屋を雑な使い方していたため、汚れや壁の傷など、故意過失による損傷が激しかったことと、オーナーの許可を得ずに壁に穴をあけ食器洗い機を設置し、その工事が適当だったため水漏れを起こしていたり、自分で取り付けたエアコンをそのままにしていたりと、もめにもめた退去でした。


最終的にはリフォームなどで80万ほど必要でしたが、預かっていた敷金40万を返還しないということで決着しました。


もしこの物件で敷金を預かっていなければ、もっともめていたかも知れません。


このようなわずらわしいことが嫌いな方は物件管理はプロに任せましょう。。。



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jjさん、たけきょさんコメントありがとうございます。


不動産投資はわからないことだらけです。

プロである私自身もまだまだ知らないこと、経験していないことがたくさんあります。


購入前にすべてを知ることは不可能です。

その中で、成功のための見極める方法を身につける必要があります。


実際、大家さんとして実務経験をして初めて知ることがたくさんあります。


経験は現場でしか手に入りません。


勇気をもって行動し、不動産を手に入れましょう。



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jjさんご質問ありがとうございます。

＞質問なのですが、購入しようと思っている物件の
＞運用履歴(今までの家賃の推移とか入居者の情報)は仲介業者に言えば調べて
＞くれるのでしょうか？

＞自分で調べる方法とかありますか？



基本的には過去にさかのぼっての調査は難しいと思います。

現在の入居率や家賃などの資料は仲介している業者にいえばもらえますが、過去の情報まで調べている仲介業者はいないと思いますし、売主のオーナー自身もそこまでデータとして残しているかは疑問が残ります。


家賃の振込や過去の賃貸借契約書を調べてもらえばわかるとは思いますが、通常の場合そこまで調べることはありません。


それに、新しく購入する物件の過去を調べても意味のないことだと感じます。


同じ調べるのであればこれからの将来について調査する方が現実的など思います。


過去の家賃や入居率を知ったとしてもあまり参考にはなりません。収益不動産を売却する人のほとんどが大家さんとして失敗した人です。


その失敗した人のデータを参考にしても意味のないことではないでしょうか。


現在の入居者の情報なども個人情報保護が厳しくなった今はなかなか詳しくは教えてくれない時代になりました。


規模がある程度大きな一棟ものになると一件や二件の滞納や不良入居者がいることは覚悟しておく必要があります。


大家さんとしては避けては通れない問題です。


問題を避けるのではなく、解決する方法を学んだでください。



私のメインホームページ　めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー　にいろいろな解決方法を紹介しています。



自分自身で他人の所有物の過去のデータを調べる方法はありません。所有者本人に聞くしかありません。


過去にとらわれるのでなく、現在と少し先の未来を見てください。


家賃相場は最寄りの賃貸専門の不動産屋に聞けば簡単に調査することができますし、その地域が人気のエリアがどうかは土地勘があればだいたいのイメージができると思います。


私が自分の知っている地域でしか不動産投資をしないのは土地勘を大切しているからです。


この駅であれば、どの程度人気があり、都心までの交通の便などが簡単に推測することができる地域のみを投資対象エリアとしています。



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